STJ derruba o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal

Milhares de condomínios serão motivados a revisar a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos. Pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um Recurso Especial que trata do costume de os condomínios cobrarem a taxa de condomínio de unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura) com base na fração ideal, que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento a mais de 50% a 200% do valor que é pago pelos apartamentos tipo.

Ao julgar o recurso especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9), o STJ determinou que o condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo.

O condomínio tinha aprovado na assembleia a cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisão do ministro Marco Buzzi, que confirmou acórdão unânime dos desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou a mais, corrigido (INPC/IBGE) a partir de 16/11/2004, data em que este colunista, como advogado do proprietário, propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos. 

A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação, confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.

O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem “salvo disposição em contrário na convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. A perícia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos.

O STJ deixou claro que a liberdade de elaborar uma convenção de condomínio, exige que os condôminos dos apartamentos menores/tipo tenham boa fé, que se abstenham de se aproveitar do fato de ser maioria para votar com o quórum de 2/3 do prédio e aprove uma regra de rateio que acarrete a penalização da unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência da cobrança de uma taxa de condomínio que, no presente caso, era 131% maior.