No dia 20/12/2012 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 12.744/2012, que alterou a Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). A alteração objetivou cuidar de três assuntos:
- Tipificar a locação "built to suit";
- Considerar válida a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel pelo tempo que durar o contrato "built to suit";
- Ampliar o valor da multa contratual nesse tipo de locação, para o caso de resilição do contrato, isto é, a extinção antecipada do negócio por vontade de uma das partes.
A locação built to suit consiste num negócio de longa duração, na qual o locador promoverá uma construção que atenderá ao fim empresarial objetivado pelo locatário. Em outras palavras, o locatário, que não tem interesse na aquisição de um imóvel, contrata o locador que construirá o bem, conforme as necessidades do inquilino.
Tem-se, nesse caso, um contrato misto que congrega normas do contrato de locação de imóvel urbano não residencial combinado com o contrato de empreitada.
Antes da publicação da Lei 12.744, tal contrato era tratado como atípico por maioria da doutrina. Todavia, com a recente alteração na Lei do Inquilinato, entendemos que esse contrato misto passa a ser tipificado. Segue o inteiro teor da Lei 12.744/2012:
“Art. 1º Esta Lei altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes", para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Art. 2º O caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação: "Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada..."(NR) Art. 3º A Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:"Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. § 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. § 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. § 3º (VETADO)."Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação".
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